Aus heutiger Sicht schier unglaublich: Noch vor 15 Jahren stand in Berlin fast jede 20. Wohnung leer. Infolge des stattlichen Zuzugs ist die Leerstandsquote mittlerweile auf deutlich unter 1 Prozent gefallen. In anderen deutschen Metropolen zeigt die Kurve ebenfalls nach unten, wenn auch von geringerem Niveau aus, wie eine Studie des Marktforschungsinstituts empirica zeigt.

So wies Frankfurt am Main noch Mitte der Nuller-Jahre über 3 Prozent Leerstand bei Wohnungen aus, heute sind es gerade mal 0,2 Prozent. Den gleichen Tiefstwert vermeldet München, wo die Leerstandsquote allerdings in diesem Jahrhundert ebenso wie in Hamburg (heute: 0,5 Prozent) kaum über die 2-Prozent-Marke gestiegen ist.

Der bundesweite Schnitt liegt bei 2,8 Prozent. Am wenigsten Wohnraumnachfrage gibt es offenbar in Pirmasens (9,3 Prozent Leerstand) und Chemnitz (8,4 Prozent). Als leer stehend gilt eine Wohnung, wenn sie unmittelbar oder, sofern noch Mängel behoben werden müssen, mittelfristig dem Markt zur Verfügung steht, also „marktaktiv“ ist.

Nach dem jahrelangen Run auf Immobilien sind vor allem kleinere und mittlere Objekte und Projekte mittlerweile Mangelware. Zum Verkauf stehende Immobilien finden sich am ehesten noch im Mehrfamilienhaus- und im Gewerbebereich. Die nötigen Investitionssummen würden die meisten Privatanleger allerdings überfordern. Um dennoch an solchen Objekten und Projekten partizipieren zu können, bieten sich „Club-Deals“ an, die sich wachsender Beliebtheit erfreuen. Dabei bündeln mehrere Anleger ihre Kräfte und stemmen damit Großvorhaben, die sonst nur institutionellen Investoren vorbehalten blieben. Neben Großimmobilien kommen dafür beispielsweise auch Solarparks und andere Kraftwerke infrage.
Da man in einem solchen „Club“ prinzipiell für längere Zeit gebunden bleibt und alle mitreden dürfen, ist es wichtig, sich die Partner sorgfältig auszusuchen. Ihre Interessen sollten gleichgerichtet sein, damit das Co-Investment nicht im Streit und mit Verlusten endet. Zu vermeiden ist zudem, dass die Investorengruppe unter das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) fällt, denn das kann teuer werden. Die Poolvertragsgestaltung sollte in jedem Fall Profis übertragen werden, hier lauern nämlich einige Fallstricke.

Gut für Immobilienbesitzer, schlecht für Kaufinteressenten und Mieter: Wie das Statistische Bundesamt bekannt gab, findet die Preisrallye auf den deutschen Immobilienmärkten einstweilen kein Ende. In den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf) wurde zuletzt auf Jahressicht ein Preisanstieg von 10 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und von 8,6 Prozent bei Eigentumswohnungen verzeichnet. In den weiteren Großstädten lag die Preissteigerung bei 7,1 bzw. 7,0 Prozent.
Teurer wird es aber auch abseits der urbanen Zentren: Um 4,2 Prozent legten die Wohnimmobilienpreise in ländlichen Gegenden mit geringer Bevölkerungsdichte zu. Daran dürften die günstigen Finanzierungskonditionen großen Anteil haben, die den Kreis möglicher Käufer verbreitern. So gibt es bei guter Bonität mittlerweile schon Immobilienkredite für 0,5 Prozent, Tendenz weiter sinkend. Im bundesweiten Durchschnitt verteuerten sich Behausungen um 5,2 Prozent. Eine Blasengefahr sehen die meisten Experten aber weiterhin nicht.

Offene Immobilienfonds konnten im ersten Quartal dieses Jahres circa drei Milliarden Euro an Anlegergeldern einsammeln. Damit ließen sie Aktienfonds weit hinter sich, die auf rund 1,4 Milliarden Euro kamen. Ein Minus von satten fünf Milliarden Euro gab es sogar bei Renten- und Geldmarktfonds, wie der Fondsverband BVI mitteilte.

Das viele Geld in „Betongold“ umzusetzen, fällt den Immobilienfondsmanagern angesichts der hohen Kaufpreise allerdings zunehmend schwerer. Immerhin flossen ihnen in den letzten Jahren bereits jeweils fünf bis sechs Milliarden Euro an frischen Geldern zu, die angelegt sein wollten. Die Ratingagentur Scope hat kürzlich in einer Studie festgestellt, dass die Risiken der Immobilienfonds tendenziell gestiegen, die Renditen hingegen gesunken sind. Scope-Analystin Sonja Knorr betont jedoch: „Trotz aller Risiken bleibt der offene Immobilienfonds ein sicherheitsorientiertes Anlageprodukt.“ Auch die Anbieter selbst blicken in der Mehrheit optimistisch in die Zukunft. Zuletzt lagen die Renditen der Fonds laut Scope durchschnittlich bei etwa 3 Prozent p. a.

Die Nachfrage nach Immobilieninvestments ist ungebrochen, wie sich im Mittelzufluss offener Immobilienfonds (OIF) im Jahr 2018 widerspiegelt: Mit rund 6,6 Milliarden Euro pumpten die Anleger eine ähnlich beeindruckende Summe in deutsche OIF wie im Vorjahr. Angesichts der erhitzten Immobilienmärkte fällt es den Fondsmanagern allerdings nicht leicht, für das ganze Geld auch lukrative Investitionsmöglichkeiten zu finden. Als Folge daraus steigt die Liquiditätsquote der Fonds. Das brachliegende und daher praktisch unverzinste Kapital verwässert aber die Gesamtrendite, was den Anlegern nicht schmecken kann.

Wie viel Liquidität vertretbar und gut ist, hat das auf das Segment spezialisierte Berliner Analysehaus Scope errechnet. Die Regel „Je weniger, desto besser“ lässt sich hier nicht anwenden, denn zum einen müssen Mittel für Kaufgelegenheiten vorhanden sein, zum anderen kann es immer passieren, dass Anleger nennenswert Gelder abziehen. Liegt dann zu wenig Liquidität vor, droht eine Schließung des Fonds. Die Scope-Analysten differenzieren zwischen vor und nach Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) 2013 aufgelegten Fonds. Die älteren brauchen mehr Liquidität, da nach damals geltendem Recht höhere kurzfristige Mittelabflüsse möglich sind. 15 bis 20 Prozent halten die Studienautoren für günstig. Bei jüngeren Fonds lassen sich die Mittelabflüsse besser voraussehen, deshalb seien hier 5 bis 10 Prozent angemessen.

Zwischen Ende 2017 und Ende 2018 legten die Immobilienpreise in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf erneut kräftig zu. Spitzenreiter ist Berlin, wo in Neukölln 20, in Kreuzberg und im Wedding 17 Prozent Preissteigerung zu Buche standen (Referenzobjekt ist eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung mit drei Zimmern). Die höchsten Berliner Preise werden nach wie vor im Bezirk Mitte mit durchschnittlich 7.256 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In München fiel die Steigerung zwar nicht so hoch aus, jedoch gilt hier bereits ein ganz anderes Preisniveau: 12.194 Euro Quadratmeterpreis in Maxvorstadt bedeuten einen Anstieg um gut 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch in Schwabing-West und in Lehel liegen die Preise jenseits der 12.000-Euro-Grenze (plus 12 bzw. 10 Prozent). Zweistellige Preissteigerungsraten wurden ebenfalls in den weiteren Top-7-Metropolen verzeichnet, in der Frankfurter Altstadt über 18 Prozent.

Mehr und mehr schlägt die Immobilienknappheit in den Großstädten auch auf deren Umland durch. So stiegen die Preise in den Landkreisen um München zuletzt zum Teil um mehr als 10 Prozent p. a. Im Landkreis Segeberg im Hamburger Einzugsgebiet verteuerten sich Neubau-Einfamilienhäuser um 9,7 Prozent. Auf über 17 Prozent Preiszuwachs kommt Fellbach bei Stuttgart.

Die Kaufpreise für Immobilien sind vielerorts in den letzten Jahren schier explodiert. Auch die Mieten zogen deutlich an, nicht so stark allerdings. Je weiter sich nun die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten öffnet, desto mehr stellt sich die Frage: Spart man eigentlich langfristig wirklich, wenn man in eigene vier Wände investiert?

Die Antwort hängt zwar immer vom Einzelfall ab, doch eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) sieht grundsätzlich nach wie vor deutliche Vorteile für Käufer. Und zwar in allen 401 Städten und Landkreisen Deutschlands. Wer kauft, spart im Schnitt ein Drittel der Kosten gegenüber der langfristigen Miete. Bei der Berechnung berücksichtigten die Analysten neben der Miet- und Kaufpreisentwicklung auch die Finanzierungszinsen, die Kaufnebenkosten und die Zins- bzw. Anlagegewinne, die man mit dem Eigenkapital alternativ zum Kauf erzielen könnte.

Im Ergebnis ist auch in hochpreisigen Städten wie Stuttgart und München der Kauf lohnenswerter als das Mieten. Das liegt primär an den derzeit äußerst niedrigen Hypothekenzinsen. Den größten Vorteil haben Immobilienkäufer im thüringischen Saale-Orla-Kreis, wo sie im Schnitt 62 Prozent weniger fürs Wohnen bezahlen als Mieter.

Das Starkregen-Risiko wächst, Immobilienbesitzern drohen kostspielige Schäden. Zwar hängt es am Ende von der Mikrolage – also der Situation rund ums Haus – ab, wie das Wasser abfließen kann. Doch die Versiegelungsquote bzw. Bebauungsdichte einer Stadt gibt einen Hinweis auf das grundsätzliche Risiko: Je mehr Flächen zugebaut, -betoniert und -asphaltiert sind, desto höher die Überschwemmungsgefahr bei Starkregen, wenn die Kanalisation kapitulieren muss.

Eine aktuelle Auswertung einer Tochterfirma des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) zeigt, welche deutschen Städte dem Wasser am wenigsten Versickerungsflächen bieten. Unter den 50 einwohnerstärksten Kommunen Deutschlands ist München der Negativ-Spitzenreiter: Fast die Hälfte (47 Prozent) der Stadtfläche ist versiegelt. Es folgen Oberhausen (44), Hannover (43), Ludwigshafen am Rhein (42), Nürnberg (40), Mannheim (40), Gelsenkirchen (39), Berlin (39), Bochum (38) und Duisburg (37). Die niedrigste Bebauungsdichte weist dagegen Potsdam mit 13 Prozent auf. Auch Freiburg im Breisgau (18), Hamm (18), Münster (18) und Saarbrücken (19) gehören zu den grüneren Großstädten. Wobei hier natürlich, je nach Mikrolage, ebenfalls starkregenbedingte Überschwemmungen möglich sind. Wer sein Hab und Gut gegen die finanziellen Risiken absichern will, sollte eine Wohngebäudepolice mit erweitertem Naturgefahrenschutz abschließen.

Kauf und Vermietung von Ferienwohnungen können sich richtig lohnen. In Städten wie Frankfurt am Main und München muss man jedoch lange warten, bis sich die Investition auszahlt. Denn hier gelten (neben hohen Kaufpreisen) strenge Reglementierungen. So dürfen Wohnungen in Frankfurt jährlich für höchstens 42 Tage an Feriengäste vermietet werden. Laut einer neuen Studie würde sich der Kauf dadurch im Schnitt erst nach 71 Jahren amortisieren. Auch in München (60 Jahre) würden eher die Enkel als man selbst die Früchte des Ferienwohnungskaufs ernten.

Die touristischen Hochburgen von Sylt über Langeoog bis Norderney strapazieren die Geduld von Anlegern weniger lange: Gut ein Jahrzehnt dauert es hier bis zum Break-even. Es geht aber auch an der Küste wesentlich schneller: In Wilhelmshaven kommt man wegen niedriger Immobilienpreise durchschnittlich nach zweieinhalb Jahren in die Gewinnzone. Zwischen vier und fünf Jahre dauert es beispielsweise in Erfurt, Dresden, Leipzig, Hannover und Nürnberg, wo die Vermietung ebenfalls keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegt.

Die Region bestimmt maßgeblich darüber, wie viele Jahreseinkommen Immobilienkäufer für ihr Wunschobjekt aufbringen müssen. Günstige und teure Gegenden können sich dabei um den Faktor fünf unterscheiden. So können sich Käufer in Wuppertal vergleichsweise freuen: Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung müssen sie nur gut zwei durchschnittliche Haushalts-Jahreseinkommen berappen, das entspricht knapp 91.000 Euro. Etwas weiter südlich, in Köln, werden dagegen im Schnitt schon 6,3 Jahreseinkommen fällig (253.000 Euro).

Und obwohl die Münchener mit einem Haushaltseinkommen von fast 49.000 Euro zu den Spitzenverdienern gehören, müssen sie am längsten sparen: Knapp elf Jahreseinkommen (515.000 Euro) verlangen die Verkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt für eine 75-Quadratmeter-Wohnung. Nicht ganz so extreme, aber auch noch gesalzene Preisniveaus verzeichnen Frankfurt/Main, Berlin, Freiburg und Regensburg – in diesen Städten müssen 7,7 bis 9,3 Jahreseinkommen für eine vergleichbare Behausung gezahlt werden.

Die günstigen Metropolen liegen vorwiegend in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. In jeder dritten deutschen Großstadt werden weniger als drei Haushalts-Jahreseinkommen für 75 Quadratmeter verlangt.